Назаем или под наем?

Здравейте от нас!

Репортажите по телевизиите и рекламите на банки непрекъснато ни убеждават, че точно сега е моментът да си купим жилище (с кредит, разбира се).

В страната, в която 96% от хората имат собствено жилище, да живееш под наем се гледа като някакво временно решение, а и образът на „гадните“ хазяи се е вкоренил дълбоко в съзнанието на почти всеки живял под наем.

В тази статия ще ви споделим виждането на Стойне Василев от www.smartmoney.bg за плюсовете и минусите на двете алтернативи – да живеем под наем или да си купим собствено жилище.

Ето какво споделя Стойне Василев в неговия сайт www.smartmoney.bg.

Пиша от опита на човек, живял дълги години под наем преди да си купи собствено жилище с кредит, инвестирал в имоти и отпускал жилищни кредити, като кредитен експерт в банка.

Всяко мнение е субективно само по себе си, но ще се опитам да съм обективен в представянето на двете гледни точки.

От досегашния ми опит установих, че решението дали да живеем под наем или да си купим собствено жилище (обикновено с кредит) няма нищо общо с разума и какво казват конкретните цифри от финансова гледна точка. Решението е винаги емоционално и много зависи от възпитанието, образованието, професионалния опит и средата на конкретния човек.

Ако си от неголям провинциален град като мен, и майка ти е казвала, че е най-голямата глупост е да „пълниш джобовете на хазяите, без да имаш нещо накрая“, решението е очевидно. Спомням си от детството, че на хората, които живееха под наем се гледаше някак пренебрежително, че не могат да си купят собствен дом.

Цялата ни народопсихология и класическа литература от пропита от това да се установиш някъде и да се „задомиш“. Коя невеста ще те вземе, ако нямаш собствен дом?

От друга страна, хората, които са израснали или учили в София или някъде в чужбина, гледат по-различно на нещата. Светът сега е глобален и защо да се установяваш на едно конкретно място, след като може утре да заминеш за Германия или за САЩ, например.

Защо ти е жилище в Пловдив, след като ще учиш в Австрия и след това ще работиш там, най-вероятно?

Щом четеш тази статия, значи все още се колебаеш, затова преминаваме към конкретните доводи.

Моят дом е моята крепост.

Прибираш се след тежък работен ден в офиса, заключваш вратата и се отпускаш в удобното кресло. Чувстваш едно спокойствие и сигурност. Изведнъж се звъни на вратата, поглаждаш през шпионката и виждаш хазайката. Точно сега не ти е до нея, но все пак отваряш.

Причината за посещението й е, че трябва да се изнесеш до края на седмицата, защото идват нейни роднини от провинцията и няма къде да отседнат. Как ти се струва? На мен ми се е случвало. Беше доста неприятно усещане. След такава ситуация не искаш да чуваш повече за наеми, хазяи и роднини от провинцията.

Плюсовете на това да имаш собствено жилище са следните:

„Брат’чет подай бормашината“

Най-голямото предимство на собственото жилище е, че то си е ваше и може да правите с него всичко, което си искате (е, почти всичко). Когато съм гледал по телевизията предавания за покупка на жилища в САЩ, първото нещо, което искат новите собственици е да има готова кухня, готова баня, хубави подови настилки и да се нанесат по-бързо в него. Причината е, че не им се занимава с ремонти, защото е скъпо и губят ценно време.

Някъде в България…Влизат щастливите собственици в новото си жилище – баня в страхотен зелен цвят, кухня с хубави шкафчета и вграден гардероб. Жената дава бързи нареждания на съпруга си: „Киро, ще трябва да сменим плочките в банята. Това зелено беше модерно миналата година, аз искам да е в тюркоазено синьо. Мивката и тоалетното казанче също не ми харесват – изхвърляме ги. А и тази кухня е като на Мичето, не ми харесва. Ще си купим нова. Искам и барплот по средата на ливинг рум-а…“.

Киро си взима отпуска, вика братовчед си Цеко „Малкото канго“ и сформират ударна бригада за ремонта. През следващите седмици се кърти, чисти и извозва. Пробиването на дупките става в събота и неделя сутрин, защото и двамата са чували поверието, че тогава стените са по-меки :)

След около две месеца и надхвърлен бюджет със само 120%, първият основен ремонт на жилището е в историята и съседите могат да спят спокойно поне още няколко години, преди следващото преустройство.

Картинката ви е позната, нали?

Когато си купихме сегашното жилище (което трябваше да се отдава под наем, но това е друга тема) изборът беше дали да направим само освежителен ремонт или тотално да го преобразим. Като типични българи избрахме второто – „изправихме“ всички стени, направихме окачени тавани със скрито осветление, сменихме плочките в банята (бяха доста стари) и направихме вътрешна топлоизолация. Време за изпълнение – уикендите за 1 година.

И така, въпреки леките неудобства, свързани с ремонта ще живеете в жилище, което е точно по ваш вкус и няма да се съобразявате с никой. Това за мен е основното предимство на собственото жилище.

Какво означава това, че жилището ни е актив?

Никой не говори за продаване, но домът ви е вид инвестиция. Тя увеличава всяка година стойността си и ако ви трябват пари може да я продадете. Продажбата няма да стане бързо, в сравнение с други активи, и има разходи по продажбата, но все пак ще получите добра сума от нея, която може да използвате за нещо друго.

Това не знам дали е предимство, но може да завещаете жилището на децата си (ако те го искат, разбира се). Това е мечтата на много възрастни хора, които продължават да живеят в големи жилища, без да имат възможност с малките си пенсии да ги поддържат.

Минусите на собственото жилище са:

Разходи за придобиване.

За разлика от наема, тук имате доста разходи преди да се нанесете в жилището си. Да започнем с нотариалните такси. Продължаваме с прословутата брокерска комисионна, която обикновено е % от стойността на имота. Много или малко е, няма да коментирам. Трябва да знаете обаче, за какво я плащате и дали вашия брокер я заслужава с услугите, които ви е предоставил. За мен, този разход е задължителен, за да си гарантирам, че няма да има неприятни изненади при сделката, а такива се случват често. Въпросът е да си изберете добър брокер.

В разходите за придобиване трябва да включим и парите за снабдяването с всевъзможни документи за семейно положение, липса на данъци, скици и други. Загубеното време дори няма да го споменавам.

Ако придобиваме имота с банков кредит, трябва да прибавим и всички такси, таксички, комисионни и комисионнички на банката, за които и банковите служители не могат да ви обяснят защо ви ги вземат. Да не забравяме и вписването на ипотеката – тя е в полза на банката, но вие я плащате. Честно е, нали?

Разходи за ремонт и поддръжка

Дори да не сте като Киро и съпругата му от предишната история, всички разходи за ремонт и поддръжка са за ваша сметка. Според дебелите книги и западния опит, всяка година трябва да отделяте по 1% от стойността на жилището за това перо. Разбира се, че няма да правите основен ремонт всяка година, но ако се прави веднъж на 10 години, ще трябва да заделите поне 10% от стойността му.

Текущите разходи също не са малко, особено ако живеете в къща. За всеки теч, всяко подобрение, всяко счупено стъкло и други ще трябва да изваждате пари от собствения си джоб.

Въпреки че данъците за недвижимите имоти у нас не са особено високи, трябва да включим и този разход в годишния ни бюджет, както и такса смет, разбира се. Като добавим месечните такси за поддръжка на входа, асансьора и охраната (ако има), сумата набъбва доста.

Както споменах и в началото, да живееш под наем се гледа като временна опция, преди да събереш пари за самоучастието и да изтеглиш 30-годишен ипотечен кредит. Аз често провокирам хората, които ме убеждават, че е по-добре да си „имаш нещо свое“ и да не хвърляш пари на вятъра за нещо чуждо, като им задавам въпроса дали си купуват хотел, когато ходят на море. Защото аз не го правя, а просто си наемам стая.

Предимствата на това да живееш под наем са:

Днес си тук, а утре те няма.

Мобилността и свободата са най-големите предимства на живота под наем. Започваш нова работа в Бизнес парка и си взимаш квартира на 5 минути път пеша. Спестяваш едночасовото висене по задръстванията (както и не малко нерви), спиш с един час повече, прибираш се по-рано и имаш повече свободно време.

Ако съберем спестените часове за една година ще се получи доста внушителна сума. При средно 250 работни дни в годината, това са около 500 часа, в които може да правиш каквото си искаш – да стартираш страничен бизнес, да четеш книги, да пиеш кафе с приятели или да спиш.

Заминаваш на работа в друг град (защо не?). Не продаваш жилището, а просто казваш на наемодателите да си търсят други наематели. Същото може да направиш и ако отидеш за по-дълго време в чужбина или на друго място. Нищо не те спира да го направиш.

По-малки месечни разходи.

Когато сте под наем не плащате и данъци, такса смет, застраховки и още куп други разходи, свързани с притежаването и поддръжката на недвижим имот. Спестените пари може да използвате за инвестиции, които да ви донесат добри печалби.

Недостатъците на живота под наем май са повече:

Накрая не получавате нищо.

За повечето хора от поколението на майка ми и баща ми, май това е основния недостатък на живота под наем. Примерът с хотела на морето не минава при тях. И така, плащате дълги години редовно месечния си наем и след 10 или 20 години, не ставате собственик, а хазяите даже прощално парти не ви организират. Ако беше взел кредит, вече да си го изплатил…

Ще се опитам да обясня защо се получава така. Под наем означава точно това – ползваш нещо и плащаш известна сума за това. Ако имаш намерение да живееш на дадено място до края на живота си и искаш да завещаеш жилището си на децата, а те на своите деца, наема не е за теб. Аз не знам дали следващата година няма да отида да живея в някое китно родопско село или да се върва в корпоративния свят и да работя в чужбина (каквито предложения имах).

По-голяма несигурност.

Обикновено хазяите не са като от песента на Тангра и не ви носят виенска кифла и каничка с кафе, а ви гледат навъсено и ще ви изгонят от квартирата, само защото някой им дава 50 лева повече или идват роднини от друг град и няма къде да отидат. За съжаление, нищо не може да направите в случая, защото дори да имате перфектен договор (заверен пред нотариус и регистриран в общината – препоръчвам ви да го направите, ако наемате дългосрочно), жилището не е ваше и най-много да удължите престоя си с няколко месеца, но само това.

В България само около 5-10% от жилищата се отдават под наем (по официална статистика), въпреки че пазарът в големите градове изглежда огромен. Това, заедно с младата ни демокрация и липсата на традиции в отдаването под наем, водят до доста нелоялни практики, както от наемодатели, така и от брокери. Ако сте принудени да се местите през няколко месеца, няма да издържите дълго, нали?

Живеете като в музей.

Аналогията е много точна, защото нищо не може да пипате и да променяте без изричното разрешение на собствениците. Всяко подобрение или по-голяма промяна от разместването на мебелите, се превръща в пазарлък дали можете да го направите и дали ще получите отстъпка в наема за известен период от време.

Ако сте попаднали на консервативни наемодатели (от онези бабки със сините или оранжевите коси) ще си живеете с техните спомени, навсякъде около вас. От стената ще ви гледат синовете и дъщерите им, а в секцията от 1973 година ще е сватбеният им сервиз, подарен от свекъра, заедно с Жигулата. Ех, какви времена бяха само…

Това бяха основните предимства и недостатъци на двата варианта – под наем или покупка на собствено жилище. Въпреки че решението е субективно и емоционално, може да се замислите върху тях.